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O que é o ITBI? Saiba quem precisa pagar o imposto, como calculá-lo e qual é a sua função

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que deve ser pago pelo contribuinte que adquire uma uma casa ou apartamento – com algumas exceções, que, no caso do município de São Paulo, podem ser vistas neste link https://bit.ly/3liivAU

O pagamento do ITBI permite que a negociação seja oficializada, regularizando a situação do imóvel junto à Prefeitura. Desta forma, o novo proprietário, então, pode ter acesso aos chamados serviços básicos, tais como água, luz, etc. 

Agora que você já sabe o que é o tributo e a sua serventia, nós, da Prime Contabilidade, vamos explicar como funciona o cálculo do imposto. 

Como chegar ao valor do ITBI? 

Obviamente, o comprador se preocupa muito com o valor do tributo. Afinal, não é nada fácil realizar o sonho da casa própria.  E, quando a pessoa pensa que só precisa pagar o preço pedido pelo proprietário, surge o ITBI também. 

Por isso, é importante saber como chegar a tal valor e se planejar financeiramente. Segundo a Prefeitura de São Paulo, “a base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pelo município, de acordo com o Decreto nº 55.196/2014 e a Lei nº 11.154/1991”. 

 Fórmula do cálculo 

O imposto será definido com as seguintes alíquotas sobre as bases de cálculo:

– Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como naquelas que envolverem Habitação de Interesse Social (HIS) aplica-se a alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 100.104,16.

– Sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 100.104,16, financiado ou não, aplica-se a alíquota de 2% (dois por cento). O tributo a ser pago será a soma algébrica dessas duas parcelas. Desde 30/03/2015, a alíquota sobre o valor restante passou a ser de 3% (três por cento) em razão da promulgação da Lei nº 16.098 de 29 de dezembro de 2014.

– Nas demais transações, aplica-se a alíquota de 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo. Desde 30/03/2015, a alíquota passou a ser de 3% (três por cento) em razão da promulgação da Lei nº 16.098. de 29 de dezembro de 2014.

(Fonte: Prefeitura de São Paulo) 

Desta forma, temos: 

 BC = Base de Cálculo (valor da transação ou venal). 

F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até o limite de R$ 100.104,16*.

Com financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até 29/03/2015

Imposto = (F) * 0,005 + (BC – F) * 0,02

Com financiamento pelo SFH, PAR ou HIS a partir de 30/03/2015

Imposto = (F) * 0,005 + (BC – F) * 0,03

 *Observações:

– Valor de R$ 100.104,16 válido para transações ocorridas a partir de 01/01/2021. A tabela completa pode ser consultada aqui. Para simular o valor do ITBI do seu novo imóvel na capital paulista, clique aqui

Vale ressaltar que o imposto deve ser pago em parcela única. O atraso no pagamento gera a incidência de juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, limitada a 20%, além de atualização monetária pelo IPCA, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização.


O ITBI somente poderá ser parcelado por meio do PAT – Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários (https://pat.prefeitura.sp.gov.br/) – programa já comentado por nós. Quaisquer outras dúvidas, a Prime Contabilidade está à disposição para saná-las!